Avertissement : Il est rappelé à l’ensemble des lecteurs que les informations fournies dans ce dossier n’ont qu’un caractère purement indicatif et sont publiées sans aucun engagement de BATISTART quant à leur caractère exhaustif, précis et actuel. Il appartient au lecteur de vérifier la véracité de ces informations par ses propres moyens. La responsabilité de BATISTART ou de ses équipes ne pourra en aucun cas être engagée par quiconque subirait un éventuel préjudice causé par l'utilisation d'une information erronée figurant dans ce dossier.


Préambule





Avant de donner le premier coup de pioche, et pour éviter de devoir, une fois les travaux finis, tout démolir, voire remettre les lieux dans l’état où ils se trouvaient, il vous faudra impérativement prendre en compte le droit des voisins et respecter le règlement de copropriété et parfois obtenir les autorisations nécessaires de l’administration et des hommes de l’art (architectes et experts).

Un immeuble en copropriété est divisé en lots, répartis en parties privatives attribuées à chacun des copropriétaires qui en ont la jouissance exclusive (intérieurs des appartements, équipements et cloisons comprises à l’exception des murs porteurs), et en parties communes telles que gros œuvre du bâtiment, éléments d’équipement commun comme les canalisations qui parcourent les locaux privatifs, le sol de la cour, parc ou jardin. Chaque copropriétaire peut user des parties communes et privatives, à condition de ne pas porter atteinte à leur destination, à la structure de l’immeuble ni aux droits des autres copropriétaires. À défaut, leur accord devient nécessaire. Dans certains cas, l'autorisation de la mairie doit par ailleurs être obtenue.


Nous ne saurons trop vous recommander de prendre connaissance du règlement de copropriété avant de vous lancer dans un projet de rénovation lourde. Bien que la plupart des règlements de copropriété ne présentent pas de problématiques particulières, il n’est pas rare de voir y figurer des clauses  parfois subtiles qui peuvent avoir une incidence réelle sur la réalisation de certains travaux. A titre d’exemple, le remplacement de la moquette par du plancher est parfois interdit pour ne pas altérer l’insonorisation et provoquer une gêne supplémentaire pour les voisins.


Travaux non soumis à autorisation





Vous avez le droit d'engager des travaux chez vous à condition qu'ils ne modifient pas l’aspect extérieur, ne portent pas atteinte à la structure de l'immeuble et qu'ils n'impactent pas les parties communes. Dans ce cadre, la plupart des travaux sont réalisables sans autorisation, notamment :

- aménagement d'une salle de bain ou d'une cuisine (cuisine équipée, installation d'une douche, d'une baignoire...),

- adaptation du logement au handicap d'une personne (si cela n'impacte pas les parties communes),

- abattre une ou plusieurs cloisons (hors murs porteurs),

- travaux d'isolation intérieure,

- installation d'une mezzanine intégrée dans l'espace existant,

- nouvelle peinture, tapisserie,...,

- pose de revêtements de sols (parquet, moquette, lino, carrelage...),

- création d'une cloison pour gagner une pièce en plus.



Travaux soumis au vote des coproriétaires





Si les travaux que vous envisagez dans votre appartement concernent une partie commune, modifient l’aspect extérieur de l’immeuble ou risquent de porter atteinte à la solidité de l’immeuble, l’accord des copropriétaires est requis.

Les travaux effectués dans vos parties privatives nécessitent l'accord des copropriétaires s'ils affectent l'aspect extérieur de l'immeuble. C'est le cas notamment si vous souhaitez :


- créer des ouvertures dans des combles (fenêtre de toit, chiens assis...),

- créer une véranda,

- fermer un balcon,

- remplacer des fenêtres en utilisant un matériau différent (PVC, bois, alu...),

- poser des volets ou des barreaux aux fenêtres,

- changer la couleur initiale des volets,

- édifier des constructions dans une cour ou un jardin privatif (annexe, véranda...).


Les travaux effectués à l'intérieur de vos parties privatives sont soumis à l'accord des copropriétaires  s'ils impactent les parties communes ou porte atteinte à l'intégrité de l'immeuble et notamment s’ils  :


- affectent la structure porteuse : démolition ou ouverture d'un mur porteur, création d'une trémie dans un plancher...,

- nécessitent de toucher à un conduit de cheminée,

- impliquent une intervention sur les canalisations ou systèmes de tuyauteries alimentant l'ensemble de la copropriété.


Procédure d’autorisation





De façon générale, si les travaux envisagés nécessite l’accord des copropriétaires, il vous faut faire inscrire votre projet de travaux en copropriété, via le syndic, à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. En fonction de la nature des travaux, vous devrez soumettre un dossier technique complet (regroupant les avis des experts techniques et les documents administratifs nécessaires) à l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. Si la date de l’assemblée générale est trop éloignée de la date envisagée pour la réalisation des travaux, vous pouvez, à vos frais, demander la convocation d’une assemblée extraordinaire.


Le vote des copropriétaires est réalisé à la majorité de l'article 25 (majorité de l'ensemble des copropriétaires présents ou non lors du vote). Sachez que si vous essuyez un refus qui vous paraît injustifié, vous pourrez saisir le Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l’immeuble pour abus de majorité.

Les travaux réalisés en l'absence d'un vote des copropriétaires ou en violation d'un refus des copropriétaires sont illégaux. Les copropriétaires peuvent faire valoir leur droit devant le juge pendant 10 ans. La destruction des constructions ou travaux illégaux peut être ordonnée, ainsi que la remise en l'état aux frais du copropriétaire indélicat.


Avant d’entreprendre des travaux en copropriété importants, il est recommandé de souscrire un contrat d’assurance dommage-ouvrage (voir la section dédiée), et de faire établir un état des lieux contradictoire par constat d’huissier dans l’appartement du dessus et du dessous (photos à l’appui). Il peut être par ailleurs judicieux de s’assurer les services d’un architecte qui, assisté d’un ingénieur béton pourra vérifier, avec une note de calcul, que l’ensemble ne porte pas atteinte à la solidité de l’immeuble et à sa structure. Sans ces précautions, tous les désordres qui apparaissent pourront être réputés consécutifs à vos aménagements.


Travaux soumis à l’autorisation de la mairie




Dans certains cas, les travaux ayant obtenu l'accord des copropriétaires peuvent également nécessiter une autorisation d'urbanisme (voir section dédiée)

Il s'agit des travaux ayant un impact sur l'aspect extérieur de l'immeuble, par exemple :


- changement d-e fenêtres (à l'exception de travaux de réparation ou de remplacement à l'identique),

- création d'ouverture donnant sur l'extérieur (œil-de-bœuf, fenêtre, velux, chien assis...),

- changement de couleur des volets ou fenêtres,

- pose de volets ou de barreaux aux fenêtres.